상속등기 절차

상속등기 절차가 필요한 상황

등기 원인별로 달라지는 점

법정상속분대로 공유 등기를 먼저 해 두고 나중에 협의가 되면 협의분할을 원인으로 등기를 고칠 수 있습니다. 매각 일정이 급하거나 상속인 한 명이 협의에 늦게 응할 때 쓰는 방법이지만, 공유 상태에서는 처분에 전원 동의가 필요하다는 점을 알고 선택합니다.

상속등기 절차 진행 순서

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   상속인 확정

   피상속인의 기본·가족관계·혼인관계·입양관계증명서를 상세로 발급해 상속인 전원을 확인합니다. 2008년 이전 관계는 제적등본으로 보충하고, 빠진 상속인이 있으면 협의가 무효가 됩니다.

   이 단계의 서류 · 피상속인 가족관계 서류(상세) · 제적등본 · 말소자 주민등록초본

2. 2

   부동산 목록과 표시 확인

   안심상속 원스톱서비스와 등기사항전부증명서로 등기할 부동산을 확정하고, 토지·건축물대장으로 표시를 대조합니다. 미등기 건물과 공유지분은 따로 표시합니다.

   이 단계의 서류 · 등기사항전부증명서 · 토지·건축물대장

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   분할협의서 작성

   부동산 표시를 등기부와 똑같이 적고 누가 어떤 지분을 갖는지 정해 상속인 전원이 인감으로 날인합니다. 미성년자는 특별대리인이, 외국 국적자는 본국 서명 증명으로 참여합니다.

   이 단계의 서류 · 상속재산분할협의서 · 상속인 전원 인감증명서 · 특별대리인 선임 심판문(해당 시)

4. 4

   세금 신고·납부

   등기 전에 부동산 소재지 지자체에 취득세 등을 신고·납부하고 영수증을 받습니다. 취득세 신고 기한은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다.

   이 단계의 서류 · 취득세 납부 영수증 · 등기신청수수료 영수증

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   등기 신청

   신청서와 첨부서류를 등기소에 내거나 인터넷등기소로 전자신청합니다. 보정 요구가 오면 기간 안에 보완하고, 협의가 안 되면 법정상속분대로 공유 등기를 먼저 신청할 수 있습니다.

   이 단계의 서류 · 등기신청서 · 첨부서류 일체

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   등기필정보 수령·보관

   완료 후 받은 등기필정보는 다음 처분 때 필요하므로 따로 보관합니다. 공유 등기를 먼저 했다면 뒤에 협의가 되었을 때 협의분할을 원인으로 경정합니다.

유언으로 받은 부동산의 등기

유증 등기는 유증받은 사람 혼자 신청하지 못하고 유언집행자나 상속인과 함께 신청합니다. 유언에 유언집행자가 정해져 있으면 그 사람이, 없으면 상속인이 등기의무자가 됩니다(부동산등기법 제23조).

상속등기 절차 기한과 걸리는 시간

상속등기 절차 비용 안내

상속등기 사건의 비용은 부동산의 수와 가액, 상속인의 수, 재상속·미성년자·외국 국적자 같은 특수 사정의 유무, 협의가 안 되어 심판으로 이어지는지에 따라 달라지므로 일률적인 금액을 단정하기 어렵습니다. 일반적으로 등기 대행 보수와 특별대리인 선임 등 부수 절차의 보수가 나뉘어 정해지는 구조입니다.

이와 별도로 취득세와 지방교육세 등 세금, 등기신청수수료, 국민주택채권 매입(또는 할인 매도) 비용, 증명서 발급 수수료가 실비로 들어갑니다. 세금은 부동산 공시가격과 감면 요건에 따라 달라지므로 세무 확인이 필요하며, 정확한 안내는 사건 내용을 확인한 뒤 상담 단계에서 제공됩니다.

상속등기 절차 준비 서류

상속등기 절차에서 자주 막히는 지점

절차가 막히는 경우

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   등기를 미루는 사이 상속인 한 분이 돌아가신 경우

   처음 상속과 두 번째 상속을 차례로 반영해야 해서, 돌아가신 상속인의 가족까지 협의 당사자가 됩니다. 두 번의 상속 관계를 모두 증명하는 서류를 갖춰 한 번에 정리하는 방법을 검토합니다.

2. 2

   미성년 자녀가 상속인인 경우

   부모가 미성년 자녀와 함께 상속인이면 자녀를 대리해 협의할 수 없어, 가정법원에서 자녀마다 특별대리인을 선임받아 협의서에 날인하게 합니다(민법 제921조).

3. 3

   상속인 한 명이 외국 국적자인 경우

   외국 국적자는 우리 인감증명서를 발급받을 수 없어, 본국 관공서의 서명 증명이나 공증을 받은 서명으로 협의서와 위임장을 대신합니다. 국적과 사는 나라에 따라 필요한 확인이 달라 서류 요건을 미리 맞춰 둡니다.

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   연락이 끊긴 상속인이 있는 경우

   법정상속분대로 공유 등기를 먼저 하거나, 가정법원에 부재자 재산관리인 선임을 청구해 그 관리인과 협의하는 방법이 있습니다.

상속등기 절차와 헷갈리는 절차 비교

등기 전에 챙기는 세금

등기 신청 자체에는 기한이 없지만 세금 신고에는 기한이 있습니다. 취득세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 부동산 소재지 지자체에 신고·납부해야 하고, 등기 신청 때 납부 영수증을 붙입니다. 상속세는 별도로 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 세무서에 신고합니다.

• 취득세 신고 기한을 넘기면 가산세가 붙으므로 협의가 늦어져도 세금 신고는 먼저 합니다.
• 협의분할로 한 상속인이 단독 취득해도 상속을 원인으로 하는 취득이라 증여세 문제가 생기지 않지만, 등기 뒤 다시 협의해 지분을 옮기면 증여로 볼 수 있습니다.
• 세금의 구체적 금액과 감면은 세무 전문가 확인이 필요하며, 본 페이지는 등기 절차의 순서만 안내합니다.

상속등기 절차 진행 시 주의사항

예시 상황으로 보는 진행

아래는 실제 사건이 아니라 이해를 돕기 위해 구성한 예시 상황입니다.

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   형제 셋이 아파트를 장남 명의로 하기로 협의한 경우

   피상속인의 가족관계 서류를 상세로 발급해 상속인 셋뿐임을 확인하고, 아파트 표시를 등기부와 똑같이 적은 분할협의서에 셋이 인감을 날인합니다. 취득세를 신고·납부한 뒤 장남이 협의분할을 원인으로 등기를 신청합니다.

2. 2

   형제 한 명이 도장을 찍어 주지 않는 경우

   협의분할 등기는 할 수 없지만, 나머지 형제 한 명이 법정상속분대로 전원 명의의 공유 등기를 신청할 수 있습니다. 나눔 자체는 협의나 가정법원 분할 심판으로 따로 정리합니다.

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   아버지가 10년 전 돌아가셨는데 등기를 안 한 채 어머니도 돌아가신 경우

   아버지 상속과 어머니 상속을 차례로 반영해야 하며, 두 번의 상속인을 모두 증명하는 서류로 한 번에 정리하는 방법을 검토합니다. 상속인이 늘어 협의 당사자가 많아지므로 일찍 시작할수록 절차가 가볍습니다.

함께 알아두면 좋은 절차

• 상속인 확정협의분할 등기의 첫 단계입니다. 한 명이라도 빠지면 협의가 무효입니다.
• 상속재산 조회등기할 부동산의 목록을 확인하는 절차입니다. 미등기 건물과 공유지분은 따로 확인합니다.
• 유언 작성과 공증공정증서 유언은 검인 없이 등기에 쓸 수 있습니다. 유언집행자 지정이 등기를 가볍게 합니다.
• 상속포기빚이 있는 상속이라면 등기보다 포기·한정승인 결정이 먼저입니다.
• 한정승인청산 뒤 남은 부동산을 상속인 명의로 옮기는 순서를 정리했습니다.

협의분할 상속등기 첨부서류

• 피상속인의 기본증명서·가족관계증명서·혼인관계증명서·입양관계증명서(상세)
• 가족관계등록부로 확인되지 않는 부분이 있으면 제적등본
• 피상속인의 말소자 주민등록초본(주소 이력)
• 상속인 전원의 가족관계증명서와 주민등록초본
• 상속재산분할협의서와 상속인 전원의 인감증명서
• 취득세 등 납부 영수증, 등기신청수수료 영수증
• 토지·건축물대장 등 부동산 표시를 확인하는 서류